“仅上海一地，户籍老人数量与养老机构床位比例仅为33︰1。也就是说，33个户籍老人中，仅有一个老人有机会在养老院获得床位，这还不包括大量随子女入沪的非户籍老人。这个巨大的缺口透露出上海庞大的养老地产商机。”万科上海总经理孙嘉如是表示。
在全国范围内，目前中国已全面进入老龄化社会，60岁以上老年人在未来三四十年将倍增，占总人口比例也会升至三分之一。这个庞大的群体究竟会为市场带来多大的消费潜力，每个行业领域都在研究，但房地产业所受影响将最为显著。
盈利模式待解
“养老地产是时下最热门的产业之一，但同时也是最复杂的产业，养老地产的发展过程是一个社会体系和社会价值的认定过程，其运营模式还有待进一步挖掘。”全国房地产投资基金联盟会长张民耕告诉中国房地产报记者。
现实情况是，当前养老地产项目成为各大房企相互抢食的领域，不仅绿城、万科、保利、绿地、远洋等大牌房企纷纷进入，以泰康、新华、国寿、太保、合众为代表的险资也在积极囤地，加之和谐基金、红杉资本、云锋基金等嗅觉灵敏的产业资本也在积极涌入。
养老地产的概念不断升温加码，业界预测未来十年养老地产将呈几何级数增长。对此张民耕认为，资本的蜂拥而入虽有它潜在的因素，但养老地产真正要成熟，尚需时日。
据中国社科院老年研究所测算，目前我国养老市场的商机大约为4万亿元，到2030年有望增至13万亿元。在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求，市场空间可谓巨大。
据不完全统计，养老地产市场上，房企、保险资金、大型央企三大派系的投资额已超过千亿元。今年9月份，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，更让养老地产投资再度升温。但探索者居多，成熟者寥寥，早日找到清晰的养老地产盈利模式，仍是活下去的关键。
一个尴尬的现实是，市场上的养老地产项目普遍很难盈利，已投入运营的泛养老公寓也难以获得老年群体的认可。在此背景下，业内纷纷质疑：部分开发商以养老地产之名，行圈地之实。
世联地产顾问业务发展部总监李亚南却对此持不同意见：很多企业做养老地产，是想把它作为未来新的盈利增长点，而并非为了圈地，但目前确实尚未找到好的盈利模式，“盈利模式不仅涉及市场蛋糕的大小，还涉及消费观念的转变。”
绿城养老地产项目负责人冯雨峰表示，对于养老公寓的盈利模式，大家都在摸索中，比如蓝庭项目中设有86套颐养公寓，刚开始采用了销售的方式，定价略高于当时的普通住宅价格。“但开盘时房子销售不尽如人意。”
“养老地产与其他类型地产最大的不同是，它一般是子女买给父母居住，出资人和使用者不同的典型差异，最终导致了整个养老地产市场受众接受度低。”某业内人士坦言，“由于缺少传统观念的支持，养老地产暂时不具备快速发展的土壤。”
突破“空置”窘境
同策咨询研究部总监张宏伟认为，养老项目“粗放式”增长背后势必会带来盈利模式、运营模式、重复建设等多方困局。养老市场最需要医疗配套型的养老地产项目，随便一个地段、一个项目就拉郎配，短期内或快速增加养老床位，但设计、配套、服务一旦满足不了老人需求，未来难免陷入养老项目“空置”的窘境。
以上海目前比较成熟的养老地产项目亲和源为例，在投入资金超过6亿元之后，该项目才首度实现财务持平，前5年都相当艰难。据一份咨询研究报告分析，有意愿购置养老地产物业的分成两类群体：富裕的高端老人或其子女拥有较强的购买力的老人。但并不是所有城市都能做养老地产，做养老地产存在优势的地产分为两类：一是经济发达的高龄化城市，典型的是北京、上海、广州;另一类是经济发达的移民城市，如深圳、杭州。除此以外的一般二线城市都不太适合发展养老地产。
张民耕告诉记者，现行养老地产模式主要存在三大问题。一是养老地产的市场规模有多大至今尚不清楚。比如很多项目之所以做完老年公寓设计后，还要再找一些机构做市场调研，就是因为市场不如他们想象得那么乐观;二是交易方式与盈利模式的设计短腿。非产权式销售的养老地产项目，多采用租金+月费制或会员+年费制，这两种模式都必须首先打消消费者对后续配套的疑虑。三是，对老年群体消费心理的尚不明晰。老年人的消费行为和消费理念与一般住宅的客户完全不一样，必须针对其拓展非传统的渠道。
针对中国国情和养老产业发展的现状，住建部政策研究中心主任秦虹通过整合各类研究和案例，总结出以下三种养老地产产业的探索及模式：
第一种探索是开发企业主导型的老年社区开发。现在国内一些比较大的知名企业，如万科、远洋、绿城等都做了部分养老地产项目。
第二种探索是政府主导的公办民营发展思路，即有公私合作的性质(PPP)。具体为政府主导提供前期的土地，后期建设和运营由开发企业介入，解决前期资金投入和风险不确定的问题。
第三种探索是保险机构主导型开发模式。如保险资金股权投资暂行办法和保险资金投资不动产暂行办法明确允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，这是险资投入养老地产的一个转折点。
（来源：中国房地产报）
