这几年，养老地产备受房企青睐，在不断加大资本投入其中。然而，养老地产似乎离风口尚远，并非表面看起来那样美好，各式各样的问题在考验着进入者，如高企的成本、漫长的回报周期、体制不健全等。

　　目前投资养老地产的企业主要是房地产商、保险商、社会养老机构。由于国内养老模式还在于家庭养老，进入企业或社会养老机构还占少数，导致目前许多养老住宅入住率不高，普遍处于亏损状态，供大于求的局面还一直存在。
 

　　养老地产问题分析
 

　　目前，我国处于老龄化初期，虽然已经开始出现老年专项市场，但由于老龄化并未加剧，该市场对养老地产的需求量并不大，加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后（即，主要依赖儿女），致使养老地产仍处于发育期。

　　养老市场的成熟以及企业发展的需要，也将促进政府完善养老政策，不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费，还将在拿地、金融、经营等方面给予支持，为企业发展提供良好的外部环境。
 

　　养老地产发展的关键要素

 

 

　　养老地产或许只是表面美好 问题重重考验着新进者

　　养老地产是集餐饮、娱乐、养生、保健于一体，将住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合起来，其核心并非住宅产品（老年公寓），而是完善的配套和增值服务。但是目前大多养老地产产品层次较低，主要以住房建设为主，少量配套设施为辅，产业链整合度较低，缺乏全过程的开发理念，没有满足老年专项市场的个性化需求。

养老地产的发展缺乏国家政策的支持，例如土地、金融、税收等政策，这对于处于行业生命周期上升期的养老地产来说，增加了拿地、规划建设与经营管理等各个环节的不确定性。特别是由于缺乏政策保障，使得新兴的养老地产产品更难以被风险意识强、行事谨慎的养老专项市场所接受。
 

　　养老地产未来会如何发展？
 

　　前瞻产业研究院发布的《2016-2021年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》认为，养老地产的未来发展，首先综合性住宅成养老地产主导产品。针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此，对老年公寓的设计应因地制宜，采用不同的开发模式。综合性住宅可以满足层次不同的老年人的需求。

　　其次，更加注重以人为本的开发理念，并将细分不同消费档次老年消费群体。细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。

　　第三，建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房。具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。

　　第四，项目开发逐步从主城区向郊区转移。老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

　　最后，开发商不应再片面追求规模与档次。从居者本身的利益、安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。