面临转型困惑的房地产开发企业，在产业上下游及周边行业寻找新的盈利增长点显得迫在眉睫。而随着我国老龄化社会步伐的加速，养老地产成了近两年来房地产企业炙手可热的转型方向。但这究竟是房企可持续发展的新路子，还是转型压力下的“浅尝辄止”？业内专家认为，房企进入养老行业，目前还是一种尝试，模式还不是很清晰，很多郊外大型养老项目都没有成功，房企探路养老地产的考验才刚刚开始。

　　业内认为，随着政府不断释放“健康中国”政策红利，我国的养老产业，特别是中高端养老产业将迎来类似过去十年地产业的爆发式增长，养老地产业及相关服务机构将迎来巨大市场机会。据民政部预计，到2016年底，我国60岁以上老龄人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%。而据中国社科院老年研究所测算，目前我国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。

　　围绕这一巨大的市场机会，不少品牌房企都相继进入这一领域，试图摸索出一条转型发展的新路径。9月24日，绿地集团发布其养老战略，在上海斥巨资打造了300万 东方孝贤岛，可解决约10万人养老居住问题。此前，保利地产董事长宋广菊也曾介绍，保利正在以“全链条”介入养老产业，并提出了三位一体的“中国式”养老模式。更早涉足养老地产的远洋地产则提出要打造闭环式养老地产服务生态的目标。

　　除了众多品牌房企之外，许多中小房企也将目光瞄准了养老市场。在近日举办的2016年北京秋季房地产展示交易会上，记者注意到，除了传统的住宅项目外，养老项目等多元业态也纷纷参展。多个主打养老概念的楼盘展厅，吸引了很多白发苍苍的老人咨询。据中国指数研究院统计，截至2015年底全国已经有超过80家房企进入养老地产领域，养老地产项目超过百个。

　　中国房地产业协会老年住区委员会副秘书长潘丕松认为，养老地产市场迎来了上升时期，在政策、资本等多方面的推动下，养老地产盈利前景可观。不过需要注意的是，相比此前卖房的巨大利润，养老地产真正的利润率并不高。房企转型进入养老市场，目前还是一种尝试，模式还不是很清晰，如何让养老地产“叫好又叫座”仍是个待解难题。

　　中国老龄产业协会、中国房地产业协会老年宜居住区试点工程专家委员会专家宋志颖博士认为，一些房地产企业对养老产业理解的深度和广度不够，导致部分养老项目后续服务跟不上，甚至一些房企直接将原来的销售团队改个名就变成了养老服务团队，“设施号称高端，但服务是低级的”。

　　据了解，我国现有养老项目中，大型养老综合体、大型CCRC社区等远郊养老综合项目，用上千亩地、上千张床来做养老的项目很多。然而，因为项目定位、售后服务跟不上以及配套政策缺位等问题，很多养老项目销售困难，入住率不高，难以盈利。

　　业内分析认为，目前投资养老的很多机构，热衷于去美日及欧洲各国考察养老经验及模式，少有机构花数年时间，对设定范围内的老人消费需求做持续跟踪。某大型企业投资养老项目，谈到公司优势时，其运营负责人很自豪地宣称，该公司领导花费数年时间到过大部分养老产业发展较好的国家取经，而对于消费需求，则用“巨大的市场空间”来代替。一些养老项目动辄定位“高端”，虽然目前官方公布数据，中国超过60岁的老龄人口数超过2亿，但这其中有多少老人符合高端消费的需求，又有多少老人需要机构养老?高端需求和市场被过分估计是导致许多养老项目失败的原因。

　　“其实有些项目产品本身做得还不错，但因为定位不准，导致销售困难，难以盈利；有些项目的投资性高于自住性，尽管项目销量不错，但入住率较低，导致配套设施很难盈利，只能形成恶性循环。”潘丕松说，养老项目用地、融资渠道、配套政策等方面的因素，以及盈利模式不成熟，制约着房企在养老地产领域的发展。