我国目前进入品牌养老房地产行业的上市公司已超过35家，非上市房地产公司超过80家，非上市保险公司超过20家。养老地产主要分布在四个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，其中长三角区域的项目月平均收费居全国最高达8300元。到2025年，中国养老市场可达5万亿规模，其中，CLRC也就是持续照护养老社区市场也将突破万亿规模。

　　通过对150余家优质养老地产项目进行调研，高力国际企业战略咨询部联合华北区咨询服务部日前发布《夕阳十里，朝阳在前——养老地产深度解析报告》，聚焦目前养老地产市场环境，逐一分析市场结构、发展现状、发展困境，并对养老地产的未来发展做出预测。

　　市场环境：高力国际认为无论从政治环境、经济大面、社会趋势和文化导向上看，养老地产都将迎来新的发展：

　　政策环境：2017年将迎来政策的密集落地，意在深化养老地产供给侧发展，推动产业进步；

　　经济大面：经济发展水平的提高即将带动养老地产进入快速发展时期，居民消费能力的升高将提升对养老房地产的消费支出；

　　社会趋势：受老龄化社会影响，养老已经成重要社会问题，大量社会资本进入市场；

　　文化导向：随着社会及家庭结构的变化，未来养老机构的支撑作用即将显现。

　　市场结构：我国养老地产的供给缺乏准确的经济数据，但是可以以床位数量衡量。

　　2016年2月23日召开的全国老龄工作委员会全体会议透露，“十二五”时期全国养老机构床位数已达到669.8万张，每千名老人拥有养老床位数达到30.2张，居家养老服务设施已基本覆盖城镇社区和50%以上的农村社区。“十三五规划”确定的养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%，每千名老人拥有养老床位35张到45张”，即到2020年我国养老床位数量应在80万张以上。当前，城市日间照料社区覆盖率70%，农村覆盖率为37%，整体床位缺口高于200万张。按照国外成熟阶段的养老行业需求来看，每千名老人需要50个床位，可见养老地产的发展存在巨大的供给空间。

　　我国从2000年开始已经进入老龄化社会，且其社会老龄化速度正在逐渐加快。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿，约占总人口的18%。养老产业将是非常有潜力的产业，高力国际对未来养老市场这种“银发经济”也是非常乐观。高力国际认为，到2025年，中国养老市场可达5万亿规模，其中，CLRC也就是持续照护养老社区市场也将突破万亿规模。

　　发展现状：高力国际认为，当前养老地产项目可以通过养老方式、开发模式、居住方式和产权模式进行分类。其中，按养老方式分类有居家养老、社区养老、机构养老；按开发模式分类有与社区共同建设、与相关设施并设、与旅游或商业地产结合、引入国际品牌合作开发；按居住方式分类有纯老年养老社区、嵌入式养老、混合居住；按产权模式分类有销售+自持、全自持、全销售。

　　据高力国际不完全统计，目前进入品牌养老房地产行业的上市公司已超过35家，非上市房地产公司超过80家，非上市保险公司超过20家。其中，投资医疗医院的地产商已经超过20家。譬如万达宣布投资150亿引入英国国际医院集团(IHG)在上海、成都及青岛修建三座综合性医院;珠江投资建立“珠江国际生命健康城”;上海万科拟建复旦万科国际儿童医院；富力地产携手加州大学洛杉矶分析医疗中心创办新型国际医院；太阳城集团建立太阳城医院等等。众多养老地产开发项目中，多数以持有经营性的持续照护社区和出售型的医养社区为主，带来市场大量供给。

　　高力国际通过对近40家国内领先的养老地产开发商的全国近150个项目的调研，绘制了优质养老地产项目的全国布局图。目前我国养老地产主要分布在四个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成4个重要的养老地产集群，其他风景优美的宜老城市也有少量分布。

　　就服务而言，京津冀、长三角区域项目更为丰富，服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言，京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝为旅游养老项目为主。

　　而在这些优质养老项目中，约50.5%为体量小于10万平方米的项目，可见市场中仍是以中型养老地产项目为主，但也不乏建筑面积超过150平方米的大盘项目：如京津冀最大项目燕达国际健康城为180万平方米；长三角的绿地孝贤岛300万平方米；孝贤坊200万平方米；广西北海的世纪爱项目为261万平方米。虽然养老地产市场多数为小体量项目，但是在市场总供应体量中，50.24%的来自于大体量项目（建筑面积大于150万平方米的项目）的供应。小体量项目（建筑面积小于10万平方米的项目）虽然数量上占多数，但是整体只供应了市场总体量的5.14%。

　　通过对自持经营类养老地产项目的收费进行分析，高力国际了解到京津冀区域养老地产项目提供更为多样化的产品服务，与之对应的月均收费区间较广—从2,850元到30,750元。整体京津冀市场月平均收费为8,000元。长三角区域的项目月平均收费空间相对较为集中，同时整体市场月平均收费居全国最高，达8,300元。川渝区域市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目，自持经营类收费水平也较其他集群偏低。整体市场来看，空置率 普遍较高，分别在35%-45%之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到75%-85%才能盈亏平衡。

　　高端项目相比于中低端项目入住率普遍较高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等入住率都是在95%以上。整体优质销售类养老地产项目去化率普遍较高，平均在80%以上,其中去化率最高的是川渝区域，其次是珠三角区域。平均售价方面，销售类养老地产多处于城市周边郊区非中心区域，所以售价相对较低。而其中京津冀区域明显高于其他区域，其次是长三角，珠三角和川渝区域则相对较低。

　　困境和未来：养老地产在当前发展阶段存在多方面的问题，高力国际认为主要存在以下5个重要问题：政策落地困难：实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题，比如融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费、津补贴、监管等问题，尚未完全破解。

　　观念差异较大：中国居家和社区养老的观念，是对新型养老项目最大的冲击。

　　社会技术发展水平较低：中国养老产业链整体技术创新还不足以支持像美国和日本融合性的产业发展模式。

　　成本过高：养老地产前期融资成本高、土地成本高、投资量相对较大，运营成本更是较高。

　　盈利模式未明确：盈利模式永远是抑制养老地产发展的最大痛点。

　　未来养老地产走向哪里，高力国际认为主要可以从三个方面破局困境：创新、融合、回归。

　　创新：以创新思维，比如用零售地产思维、互联网思维或产业服务和城市运营思维，对养老地产进行创新。养老地产也要突破传统住宅开发模式，成为一个全新的泛养老地产全体系的综合性平台，否则养老地产商依然是传统意义上的房企。

　　融合：融合增益将是未来养老地产破局方向之一。当前地产存在五大融合方向：参与主体之间的融合、养老产业和地产之间的融合、养老产业和资源之间的互相融合、养老地产和技术驱动之间的融合以及养老地产商业模式之间的融合。

　　回归：要从各种花式概念回归到老年生活服务载体的本质上来，不要做成两个极端，一个是做成住宅，脱离了养老服务需求；一个是做成了医疗，养老当成临终关怀。要定义好不同的目标客群，自然定义不同的消费市场，与之对应的盈利模式。