一、发展养老产业的必要性
建国以来，我国人口年龄结构发生巨大转变。1953 年，我国老龄化水平仅为 4.41%，属于典型的“年轻社会”。随着经济水平的提高，个体晚婚晚育倾向增强，在人口年结构上表现为由“正金字塔”向“倒金字塔”的转变，计划生育政策的推出则加剧了转变速度。西方国家的人口转变用了一百年的时间，而我国仅仅用了三十年时间，因此人口老龄化是我国不可忽视的问题。截至 2016 年年底，老年人口占比已高达 10.5%，超过国际老龄化标准。国家统计局最近公布抽样测算数据，2017年我国全年出生人口1723万，比2016年公布的1786万少了63万，下降了3.5%。与此同时，国家卫生计生委也公布了2017年全年住院分娩数为1758万，比2016年的1864万少了106万，下降了5.7%。在人口增速下降和老年人口增加的趋势下，预计到2050 年，中国老龄人口保守估计将达到 4.5 亿，老龄化程度在 30%以上，可见中国老龄化程度的长期性与严重性。
二、养老地产的地位
随着国民消费能力逐年提高，生活模式和价值观的转变，老年人生活水平不断提高，老年人消费观念、消费理念以及消费结构都发生了很大变化，老年人的消费需求也日趋多元化和个性化，养老产业也开始迅速发展。目前中国养老产业尚处在起步阶段，但随着人口老龄化程度逐步加深，老年人对所提供的养老服务设施、社区服务以及生活用品的需求逐渐增强，在分析中国养老产业发展现状的基础上进一步发掘中国养老产业的潜力。老龄化社会的到来，不仅给社会发展带来了诸多不利因素，但同时也孕育了一个潜力巨大的老年消费市场，为中国养老产业市场化研究带来了新的希望。
养老产业一共有5个维度：
第一维度养老产业：这一层次包含所有与老人生理生存有关的产业，用以满足老年人对食物、水、住所等生理方面的需求。如健康的食品业、健康饮水业、养老地产业、老年家政业等。
第二维度养老产业：这一层次上包含所有能够保证老人生命安全的产业，如医疗设备及精密仪器制造业、老年护理服务业、医疗保健、营养保健、心理咨询等。
第三维度养老产业：这包括满足老年人社会需求需要的产业，如体育健身服务业；休闲服务业、旅游服务业等。
第四维度养老产业：这包括满足老年尊重需求需要的产业，如老年教育培训、老年文化产业、老年大学等。
第五维度养老产业：这是满足老年人高层次需要，即自我实现需要的产业，比如养老金融、养老投资、老年人再创业等。
其中“老有所养”是养老产业中的基础，也是目前我国亟待解决和发展的产业。随着老龄化的不断深入，具有“老有所养”属性的养老地产的概念出现在了我们的视野之中，它在我国现阶段处于起步探索阶段，整体发展处于探索阶段。
我国养老地产是以养老为主题、地产为载体将住宅地产、商业地产和服务结合的复合开发地产形式，是房地产开发商及相关机构推出的融入了医疗护理、休闲娱乐、健康保健等概念，以住宅开发为基础的增设了超市、医院、活动中心、护理院等商业配套设施以及专业管理服务的地产项目，为老年人提供以适老化设计为标准的符合他们心理及生理特点并满足各种需求的保障老年人健康的住宅产品。
三、养老地产的要求
养老地产以地产为载体，地产属性是基础。因此养老地产具有传统地产项目开发周期长，成本较大的特点。在进行土地区位选择，市场分析，资金投入和物业管理等方面仍然要参考借鉴传统住宅和商业地产。其次，养老地产具有很强的服务性。作为针对特定消费群体的复合开发地产，其真正的增值点是养老服务而非地产本身，它更注重产品服务功能。因此养老地产项目不仅需要在楼层、医院、交通等方面考虑老人的身体特征，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，基础设施建设与医疗护理、健康管理、文化娱乐等“软”服务结合，满足老年人多样化需求。
四、养老地产的特征
1、消费群体特殊
养老地产是在人口老龄化日益加重背景下应运而生的，其目标客户主要是老年人，以提供养老服务为目的。
2、涉及范围广
养老地产项目涉及产业广、参与主体多。除了开发建设的地产商，还需要政府政策方面的优惠，以及医疗卫生等机构的支持，此外其资、运营特点还引起金融机构和保险机构尝试，后期服务也需要专业人员管理。
3、发展阻碍大
养老地产作为新兴市场需要等待人们了解熟悉因而需要一个适应期，同时对于养老地产操作流程等方面仍处于摸索阶段，其次，尽管老年人口数量庞大，但老年人风险意识强且行事谨慎很可能使投资者面临有巨大消费群体而卖不出房子的风险。
4、投资额高，收益风险大
养老住宅项目的无障碍通道、慢速电梯等适老化设计以及医疗保健中心、老年活动中心等大量医护及配套设施使得养老地产成本远高于一般住宅项目，高成本情况下投资者要获得利益就会提高房价，增加了投资者销售风险。
5、回收期长
养老地产项目获利不同于一般商品房仅通过销售快速回收投资，其更多的是依靠各种配套设施提供服务实现长期盈利，需要一段时间经营因而导致资金长时间的占用，增加了投资者的机会成本的同时无形中扩大了投资风险。
6、物业管理要求高
入住人群的特殊性要求养老地产在保洁、医疗等方面有更加完善的后期物业服务。
五、养老地产的市场
虽然我国养老地产仍处于初级阶段，但国内已经有地产商和投资机构加入纷纷加入到了养老地产行业。“十三五”期间(2016-2020年)，我国养老市场消费将超过10万亿，其中养老地产市场规模在6万亿左右。亿万老人背后潜在着巨大的隐性刚需，渴求新兴利益增长点的房企们和不少养老机构，已经加紧布局站上了这个风口。
六、养老地产的发展前景
1、有利影响因素
（1）老龄化推动养老地产需求的增长
我国老龄化规模大、速度快，必然为养老产业带来更多的机会和需求，而以老年人群为目标客户群体的养老地产，发展趋势与人口老龄化趋势发展更是息息相关。老龄化程度的加剧必然推动推动养老地产需求的增长，积极推动养老地产的发展。
（2）老年人消费水平提高
随着社会经济发发展，老年人消费水平逐渐提高，可支配财富增多，在一定程度上能为养老地产住宅产品及其养老服务提供强大的经济支持。同时，完善的养老保障体系促使老年人群收入结构的多元化，老年人的养老时经济收入不仅仅依靠退休养老金和补贴，投资、保险等收益也将是老年人群收入的主要构成，积累更多的财富为盈利性养老地产的住宅产品提供强大的消费支持。
（3）养老地产供应短缺，市场需求量大
根据民政部发布《2015年社会服务发展统计公报》资料显示，截止2015年12月，全国各类养老服务机构和设施共计11.6万个，各类养老床位672.7万张，此时65岁及以上人口达1.4亿人，即每千名65岁及以上的老年人拥有养老床位约46.8张。由此可知，单靠福利性养老机构和设施是远远不能满足庞大的养老需求量。另一方面，营利性养老地产的出现虽能弥补养老需求供应的缺口，但国内养老地产起步晚，据不完全统计，已有中国平安、泰康人寿等10多家保险企业，万科、保利、绿城等80多家房地产开发企业布局国内的养老地产市场，但成功的养老地产项目少之又少。国内养老地产开发供应量不足，市场需求量又大，因此养老地产市场仍有很大的空白。
2、不利因素影响
（1）扶持养老地产发展的政策细则和具体实施政策有待出台
政府在发展战略和国家政策层面上积极引导和鼓励发展养老产业，也出台一系列相关的扶持养老产业发展的政策，但是仍缺乏对养老产业，甚至是养老地产关于扶持发展的具体政策细则，在优惠政策方面如何给予扶持和优惠、如何实施等方面尚未明确，具体配套实施政策尚未出台。
（2）“未富先老”限制养老地产的高速发展
与国外一些进入老龄化社会的国家相比较，我国经济发展水平仍处于初级阶段，仍是发展中国家，而老龄化程度则达到发达国家水平。“未富先老”是我国现阶段经济发展的显著特征，并在还没建立完善的养老保障体系下进入老龄化社会，在此宏观背景下必然限制养老地产的高速发展。
（3）国内养老地产发展水平低，市场缺乏规范管理
我国养老地产的发展起步比较晚，目前仍是处于初期发展阶段，发展速度比较缓慢。国内的养老地产虽是供不应求，已开发或正在开发的养老地产项目又较少，而且做得较为成功的养老地产更是少之又少。其成功的开发模式、盈利模式、运营模式等等，有待进一步研宄、探索和求证。与此同时，养老地产的市场还需规范，在开发养地产过程中需要有完善的市场规范和管理体制，以保证养老地产市场的有序发展，如今的养老地产在市场规范和管理方面比较空白。
