中国目前已进入老龄化社会，比之欧美，我们的现实困境是“未富先老”，解决养老问题是社会一大课题。“以房养老”是近几年市场热议的话题。尽管当前“以房养老”业务小众，但其潜在的需求不容小觑。不过“以房养老”作为一种解决养老问题的方式，也屡屡引发争议。

　　据前瞻产业研究院《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，截至2016年年底，我国60岁以上老年人口已达到2.31亿，城乡老年人口的比重约为44:56，据此可推算出我国目前城镇老年人数量约为1.02亿人，目前我国城镇人均住房面积为33平方米以上，城镇老年人住房拥有率为75.7%。以2015年我国住宅商品房均价为6473元/平方米推算，我国城市老年人自有住房价值接近22万亿元，假设我国将有1%的老年群体有意愿参与“以房养老”中来，市场规模也可达到2200亿元。

　　目前我国正处于经济转轨时期，社会保障制度还不完善，居民养老储蓄也普遍不足，却快速进入人口老龄化阶段，给经济社会发展带来系列问题。养老作为基本民生工作,关系着近2亿中国老年人的生存质量和几乎每一个中国家庭。在这样的情况下,政府出台“以房养老”的试点模式,至少给民众传递了这样的信息:这是一个有利于解决问题的办法。

　　但目前来看，以房养老还面临以下四个主要问题:

　　一、观念障碍

　　老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实国人恐怕一下子难以接受。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。

　　二、法治环境

　　以房养老”需要透明、公正的法治环境。以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全条件下是个极大挑战。

　　三、产权问题

　　我们对住宅的使用权只有70年，也就是说，我们无法“买断”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广住房反抵押贷款?

　　四、购买力问题

　　以房养老有个最大都的前提，那就是大家手里得有房子，可近年来房价非理性的上涨已经大大超出了百姓的承受能力。

　　不可否认，随着人口老龄化的进一步加深和传统养老观念的逐步转变，“以房养老”的市场发展空间可能进一步加大。但不得不承认，“以房养老”只适合一部分人，只能是一种“补充”，而且在目前现实条件下，“以房养老”面临诸多难题，比如要冲破伦理关，还要有各种制度、法律的配套完善等等。