作为一种补充养老方式，“以房养老”早在十余年前在中国就受到了广泛关注，民营机构、政府机构、银行、以及保险等部门和行业均开展了一系列的实践和探索。但总体来看，由于传统观念和一系列顾虑因素存在，社会公众需求空间受到了极大限制，同时在系列风险的制约下，金融机构供给能力和意愿也稍显不足。从国外经验来看，公众的支持和认同、政府的参与和法律保障、成熟的产业形态、多样化的产品设计等都是其以房养老业务发展的重要保障，值得我们借鉴和完善。基于此，《中国养老金融发展报告(2017)》对我国的“以房养老”问题进行了研究，并形成了“我国‘以房养老’现状、挑战与发展趋势”的课题成果。本课题分为六部分：以房养老概述；中国“以房养老”政策回顾与实践盘点；中国“以房养老”面临的问题与挑战；国外“以房养老”的发展现状与启示；中国“以房养老”未来发展趋势展望；中国“以房养老”发展的思考与建议。

　　作为国际上一项比较成熟的补充养老方式，‌“以房养老”最早起源于荷兰，在美国发展最成熟、最完善。同时以房养老在英国、法国、新加坡和日本等国家有了较快发展。经过数十年的发展，以房养老已经成为西方国家一种比较成熟的融资途径和相对有效的补充养老方式，在应对人口老龄化和满足老年群体多样化的养老需求等方面发挥了较为重要的作用。

　　随着我国经济和社会的快速发展，老年人养老需求日益多元化。在人口老龄化、家庭结构小型化等一系列新形势的影响下，老年人的养老供给面临着一系列挑战。在此背景下，拓展多样化的养老方式成为政府和市场共同努力的方向，以房养老等社会化的养老方式应运而生。

　　（一）以房养老的概念

　　“以房养老”指的是持有房产的老年人将自己的房产通过个人、金融机构或中介机构等变现或获取相应的养老服务的一种养老方式，是解决老年人“房产富人，现金穷人”问题的有效手段。经过多年的实践，各国‌“以房养老”衍生出多种不同形式，既包括住房反向抵押贷款（也称“倒按揭”）、房产养老寿险等金融参与模式，也包括售房养老、换房养老、租房入院养老、赠房养老等非金融参与模式。其中住房反向抵押贷款最受欢迎，也最为典型，其核心思路是持有房产的老年人，将房屋产权抵押给银行、保险公司等机构，由相应的金融机构根据房屋价值、房主年龄和预期寿命及未来折旧增值等因素进行综合评估，对老年人房屋的价值做出判断，老年人则可以定期从该机构取得一定数额养老金或者接受老年公寓的服务，直到老年人去世后该机构才能获取房屋的产权并进行相应的处置。

　　“以房养老”的实质，是通过金融或非金融的运行机制和手段将老年人拥有的住房资源从价值上给与盘活，实现权属功能的转换，使得房产具有了居住和养老的双重功能，从而为老年人养老提供经济层面或服务层面的补充。简而言之，就是“以房产换养老”。

　　（二）“以房养老”适用条件

　　作为一种补充养老的可选方案，“以房养老”需要具备一系列条件：第一，房屋必须是自有住房并且拥有完全的产权，这是房屋抵押、出售、出租的前提条件，如果是单位福利房、拆迁补偿调换产权房等有限产权房，则很难实现‌‌“以房养老”的模式；第二，稳定的家庭结构，不涉及遗产顾虑，尤其适合空巢老人、丁克家庭老人，对于“4-2-1”结构的家庭，如果经济条件相对一般，‌‌“以房养老”也是可行的选择之一；第三，房产价值相对较高，通常是在城市或城郊地区，这类房产具有增值空间，且容易变现，适合住房反向抵押等金融模式的‌‌“以房养老”，而处于农村等价值较低的房产，也不易变现，适用度则较低；第四，处于“房产富人、现金穷人”的老年群体。总体来看，金融参与模式的“以房养老”并不具有普适性，适合拥有独立产权房产的、不涉及或不在乎房产继承的、中低收入水平的特定群体。

 

 

　　作为一种补充养老方式，“以房养老”早在十余年前在中国就受到了广泛关注，民营机构、政府机构、银行、以及保险等部门和行业均开展了一系列的实践和探索。但总体来看，由于传统观念和一系列顾虑因素存在，社会公众需求空间受到了极大限制，同时在系列风险的制约下，金融机构供给能力和意愿也稍显不足。从国外经验来看，公众的支持和认同、政府的参与和法律保障、成熟的产业形态、多样化的产品设计等都是其以房养老业务发展的重要保障，值得我们借鉴和完善。基于此，《中国养老金融发展报告(2017)》对我国的“以房养老”问题进行了研究，并形成了“我国‘以房养老’现状、挑战与发展趋势”的课题成果。本课题分为六部分：以房养老概述；中国“以房养老”政策回顾与实践盘点；中国“以房养老”面临的问题与挑战；国外“以房养老”的发展现状与启示；中国“以房养老”未来发展趋势展望；中国“以房养老”发展的思考与建议。

　　“以房养老”是国外数十年前就被关注并予以实施的一种新型养老方式，第一次被我国广泛关注是2003年3月时任中国房地产开发集团董事长孟晓苏给国务院提交的《建立反向抵押贷款的寿险服务》建议稿，得到了当时的国务院总理温家宝的批示（王红茹，2013），“以房养老”的概念受到广泛关注。同年8月中国保监会与当时的国家建设部联合开展了调研，并向国务院提交了《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，肯定了“住房反向抵押贷款”引入中国的重要意义。此后十年间，不同行业、机构纷纷开展了一些“以房养老”的探索，但一直没有“以房养老”的具体指导意见和政策文件出台。

　　2013年9月国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次从国家政策层面提出要 “开展老年人住房抵押养老保险试点”，标志着“以房养老”正式进入我国政策支持和引导范畴，我国也将进一步通过探索和实践，总结和发展出适合我国国情的“以房养老”模式。

　　此后，各个部门密集出台“以房养老”的具体推进措施和发展文件，见表1。2014年保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，提出将从2014年7月1日起开始，选择北京、上海、广州和武汉四个城市作为试点，拥有独立产权房的60岁以上老年人可以选择住房反向抵押养老保险的“以房养老”方式。2016年3月，国务院批准国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，将推进住房反向抵押养老保险试点写到了《意见》中去，进一步显示了对“以房养老”工作的重视。2016年7月，中国保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，提出老年人住房反向抵押试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围进一步扩大。

　　自2003年以住房反向抵押贷款为代表的“以房养老”模式得到政策层支持以后，相关政府部门和市场开展了一系列研究和实践探索。2005年以来，部分城市和地区开展了不同模式的“以房养老”试点，从目前来看，无论是老年人自身，还是各地政府和市场机构对“以房养老”的业务都持谨慎态度，但现有的实践和试点已经为我国“以房养老”模式的进一步完善提供了丰富的样本和经验。当前我国“以房养老”的探索可以分为民营机构主导的“以房养老”、政府主导的“以房养老”、银行主导的“以房养老”和保险主导的“以房养老”。

　　1.民营机构主导的 “以房养老”

　　南京汤山留园公寓是民营机构发起的 “以房养老”的代表之一。2005年南京汤山留园公寓开始探索 “以房养老”业务，即凡在南京拥有60m2以上独立产权房的60岁以上的孤寡老人，可自愿将其房产作为抵押，经公证后入住该老年公寓，老年公寓将抵押房屋出租，租金用于老人花费，多余部分由老人自己支配，老人去世之后，房屋产权归老年公寓所有。据调查，由于该探索条件限制苛刻，最终只有4名老人参与该种 “以房养老”方式，后因公信力问题和公司内部经济纠纷，参与者纷纷退出，我国以房养老”的第一次探索宣告失败。

　　北京“养老房屋银行”是继南京模式之后民营机构对“以房养老”的又一次探索。该产品是2007年10月北京寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出的。其运行模式是，凡年满60周岁的老年人可以向该养老服务中心提出养老需求，老人入住养老服务中心后，公司将老人的原住房出租，所有租金用于老人在养老服务中心的花费，自始至终老人的房屋产权不发生变更。经过半年试点，仅有不到10位老人通过该方式入住养老服务中心，但最终由于纯商业模式缺乏公信力等系列原因，参与者最后均放弃离开（陈俊宇，2013）。

　　2.政府主导的“以房养老”

　　上海“住房自助养老模式”是第一个政府部门探索的“以房养老”模式，该模式于2007年由上海公积金管理中心推出。其具体操作是65岁以上的老年人可以自愿选择将自己的产权房出售给上海公积金管理中心，获得全部的售房款，房屋产权转移给公积金中心。公积金中心将房屋以市场价返租给老人，老人可根据约定租期一次性支付租金，不需支付其他费用，租约到期或老人死亡之后房屋将优先用于城市廉租房建设。其本质是售后返租，通过房子价值与租金差额获取养老金。这种方式的优势是：由政府公信力做保障，可以不离开熟悉的环境养老；不足是产权变更难以接受，还面临着售房不足支付未来养老所需的风险、房价上涨风险。试点到2008年底，只有5户老年人参与，出于各种原因，到2010年该项目不得不终止。

　　作为政府主导的“以房养老”的代表，2008年杭州市上城区湖滨街道针对无收入、无子女的老人和独居孤寡老人推出四种“以房养老”模式。第一种是租房增收养老模式，即独居、有房的老人可选择由街道安排入住敬老院，街道将老人原有住房出租，用租金的增加老人日常开支；第二种是售房预支养老模式，即独居、有房老人可选择由街道安排入住敬老院，街道将老人原有住房出售，售房款全部用于老人日常开支；第三种是退房补贴养老模式，独居、有房老人可选择由街道安排入住敬老院，其居住的公房由房管部门收回并按照市场价给予补助；四是换房差价养老模式，即将地段好的房屋出租，另租地段稍差的房屋供老人养老居住，差价归老人自己支配。根据实际情况来看，最终有4户老人选择了第一种“以房养老”模式，其他模式暂未有成功实施案例。杭州模式值得关注的地方在于其针对房屋产权等关键问题通过多种模式设计由老人自己选择，具有一定的吸引力。

　　3.银行主导的 “以房养老”

　　2011年中信银行首先在北京、上海等地开展养老按揭贷款的 “以房养老”业务。该项业务要求申请人年龄在55岁以上或年满18周岁的法定赡养人向银行共同提出养老贷款申请，同时还需出具拥有二套房产的证明，银行委托专业机构对房产进行评估，向申请者提供不超过房产价格60%的贷款用于养老，按月支付且每月支付额不超过2万，贷款周期不超过10年，期间不提供利率优惠，贷款到期后必须还清本息，否则银行会处置其房产。2013年兴业银行在“安愉人生”的基础上也推出了“以房养老”业务，允许年满50周岁的客户或成年子女申请额度在30万以内、期限为3年以内的房产消费贷款。两家银行开办这项业务时咨询的人数较多，在一定程度上反映了“以房养老”有需求，但由于限制较多、缺乏利率优惠、风险担忧等一系列原因，银行主导的“以房养老”的业务量也不大。

　　4.保险主导的 “以房养老”

　　2015年3月幸福人寿保险产品“幸福房来宝”正式获得保监会批准，成为保险主导的‌‌“以房养老”落地的第一个产品。“幸福房来宝”面向的群体主要是60周岁-85周岁的老年人，主要倾向于孤寡失独老人群体，符合条件的老年人将房产抵押给幸福人寿保险公司，房产经过评估和公证之后，双方签订保险合同，老年人可以选择继续在原房屋居住，也可以将房屋委托给保险公司出租自己入住养老院两种方案，合同期间保险公司根据合约向老年人支付养老保险金，具体金额不受房价的上涨和下跌影响。老年去世后，保险公司获得抵押房产的处分权，处分所得优先偿付养老保险相关费用，如果所得款超过老人的花费，余额将由老年人继承人所有，如果所得不足以偿付养老费用，不足部分由保险公司承担，这一模式运作的重要前提是保险公司强大的风险分散精算技术等。数据显示，截止2016年6月30日，共有42户家庭57位老人参与试点并完成了承保手续；参保老人平均年龄为71.6岁，平均每户月领养老金约9071元，最高一户月领养老金2万余元（莫开伟，2016）。

 

 

　　‌‌“以房养老”不仅是一种新型的养老方式，也是一种创新的金融产品，它是实现住房在养老和居住功能之间转换的有效载体。 “以房养老”对于我国应对人口老龄化挑战、保障多渠道养老供给具有重要意义。该模式在国外许多国家已经有了比较成熟的发展模式，我国引入“以房养老”的概念也有十余年，虽然各地区、各行业均在不断探索和实践，但总体来看，进展缓慢，其问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。

　　第一，传统养老观念和遗产动机降低了“以房养老”的接受度。一是传统思想的约束，目前我国的养老方式依然是家庭养老，养儿防老的观念根深蒂固，如果老人生前将自己的房屋抵押出去，无论选择居住原有房屋放弃居住后产权，还是选择直接放弃产权获取养老金入住养老机构，或者抵押并居住原有房屋、去世后子女根据老人养老支出优先赎回原有房屋等各种方式，不仅老人在心理上难以接受，也会给子女带来心理上的诸多压力。二是遗产动机的影响，在我国传统观念中，“但存方寸地，留于子孙耕”，房子不仅仅拥有居所的功能，更承载着家业的传承，其中包含的不只是经济价值，还蕴含着代际之间亲情的纽带。这些传统观念的影响，在很大程度上是目前“以房养老”落地不多的重要原因。

　　第二，机构信任风险，增加了需求方“以房养老”的顾虑。一方面，“以房养老”抵押的周期较长，在我国也处于刚刚起步的阶段，暂时还没有成熟的商业模式，更没有完善的法律体系来保障老年人“以房养老”的权益。我国现行‌‌“以房养老”试点大都是银行、保险等商业机构在运行，一旦机构经营不善而破产或“以房养老”业务无法实现预期而停滞，都可能对需求方造成重大损失，从而产生后顾之忧。另一方面，需求方一旦将房屋抵押给供给方，如果老人搬离原有住房入住贷款方提供或合作的养老机构中，由于已签订合同，老年人在养老机构中享有的服务质量难以得到完全保证。

　　第三，房价上涨预期，降低了“以房养老”的需求意愿。自2008年经济危机以来，我国的整个房地产行业处于加速发展的趋势，房地产开发快速扩张，房价走势持续上升，且近年来房价上涨未发生根本性扭转。在持续的房价上涨预期的判断下，担心房价上涨带来损失的顾虑就大大降低了“以房养老”的需求意愿。尽管目前有部分“以房养老”试点产品，如幸福人寿的“幸福房来宝”明确承诺，如果房价上涨，增值部分可由继承人继承，房价下跌风险则由公司承担，这一明显不符合风险分担的保险原则可以被认为是产品初期推出的一种吸引客户的方式，显然不会是产品的常态机制。

　　除此之外，住房抵押的重要一环是需要对房屋进行评估，而目前我国房屋评估市场并不成熟，潜在需求者不仅要承担评估不公正的风险，还需要承担并不低廉的评估费用，这在很大程度上也限制了老年人‌‌“以房养老”的需求实现。

 

 

　　（一）美国“以房养老”探索及发展经验

　　‌‌“以房养老”理念最早起源于荷兰，真正意义上“以房养老”的推出则应属20世纪80年代的美国，随后英国、新加坡和日本等发达国家也纷纷进行了‌‌“以房养老”的探索。发达国家通过“以房养老”的理论和实践探索积累了许多较为成熟的经验，也产生了一些教训。分析国外‌‌“以房养老”发展的经验教训，对于我国‌‌“以房养老”试点的落地和进一步探索具有重要意义。

　　作为世界上 “以房养老”制度运作最为成熟的国家，美国 “以房养老”模式产生于20世纪80年代，当时美国社会拥有一大批“房子富人、现金穷人”现象，美国政府意识到如果将这些体量庞大的不动产和养老有效结合，将可以大幅度分散社会养老压力。美国政府在推出 “以房养老”业务之前，已经完成了大量的前期工作。首先，成立了国家房屋价值转换中心（NCHEC），专门负责对“以房养老”的宣传，提供了广泛的群体基础；其次，美国政府有颁布《国家住房法案》，以法律条文的形式对“以房养老”的运作做了具体而详细的规定，提供了法律保障。

　　美国的‌‌“以房养老”业务探索主要是住房反向抵押贷款。具体而言，美国住房反向抵押贷款的对象主要是62岁及以上的老年人，由美国住房和城市开发部（HUD，Department of Housing and Urban Development）负责监管。在这种贷款方式下，贷方分期放贷，房主负债随着分期时间的递延而上升，在此期间，房产所有权仍属老人自己并拥有对房产处置的权利，但前提是还清所有的贷款本息。目前美国住房反向抵押贷款主要有三种模式：

　　1. 房产价值转换抵押贷款计划(HECM，Home Equity Conversion Mortgage)

　　HECM是美国住房与城市发展部发起设立的，并在发展过程中提供各种不同改进方案，此项计划由美国联邦政府提供担保。该计划针对的对象是年满62周岁以上、拥有独立产权住房并居住在拟抵押房屋内的老年人。金融机构根据申请人年龄、房产价值和利率计算出贷款总额并发放给借款人，借款人可选择一次性领取、固定期或生命期内按月领取、信用额度内按需领取等不同的方式。贷款期间，金融机构有义务按时支付养老金，借款人可继续居住在抵押房屋内，并需缴纳一定财产税和及时维修房屋。当贷款到期后，借款人的继承人有不同选择：一是还清贷款本息，取得抵押房屋的所有产权；二是出售抵押房屋，用所得款项还清贷款本息后拥有剩余额度，如房屋所得款低于贷款额，必须偿还贷款额的95%以上；三是放弃抵押房产的赎回权，如果此时房屋价值不足以支付贷款额，金融机构不能向借款人的继承人行使追索权。HECM对最高贷款额度有一定的限制，目前是62250美元，房产价值较高的老人通常不会选择这一计划。正是因为这一计划针对的是房产价值较低的老年人，贷款出设定无追索权的保护措施外，还给予了较大的税收优惠。在政府公信力的保证以及一系列优惠政策的推动下，近年来HECM发展迅速，约占美国“以房养老”业务的95%以上（范子文，2006）。

　　2. 住房持有者计划（Home Keeper）

　　为满足拥有中等价值房产老人的“以房养老”需求，1995年美国联邦抵押协会房利美推出Home Keeper计划。该计划在运作方式上跟HECM类似，但Home Keeper突破了贷款额度的限制，且限制条件更少，如与他人共有的房产也可以申请该计划，从而拓宽了“以房养老”的客户群。在Home Keeper计划中，联邦政府并不提供担保，但提供政策优惠并负责监管，因此，公信力较HECM稍低，参与的人数也比HECM大大降低。

　　3. 财务自由计划（Financial Freedom）

　　财务自由计划是有纯私人机构运营的，以营利为目的，其目标对象是拥有高价值独立房屋（房屋资产净值超过40万美元）的老年人，最高贷款额度可达70万美元。该计划由私人机构设计运作，政府实施监管但不分担风险。其运作流程是：拥有高价值独立房产的老年人将房产抵押，双方签约后，贷款机构将贷款一次性支付给寿险公司，该寿险公司作为承保方按约定向借款人发放终身年金。财务自由计划中，借款人可只抵押部分房产（下限为20%），未抵押部分可由后代继承。在风险管理方面，借贷双方可以通过“权益分享”的制度安排共同承担房屋价格波动风险，同时，该计划可以通过证券化实现资产流动，避免了支付风险。但由于该计划的对象是拥有高价值房产的老年人，这部分群体通常有较好的养老规划，不需要抵押房产来养老，同时该计划也没有政府担保，公信力不足，该计划在美国 “以房养老”市场中份额很小并已陆续停办。

　　表3 美国住房抵押贷款养老产品比较

　　资料来源：根据正文提及相关公开发表资料整理。

　　（二）新加坡‌‌“以房养老”探索及发展经验

　　新加坡“以房养老”探索起源于新加坡保险合作社（即职总英康保险公司，为一家私营公司）1997年经营的住房反向抵押贷款产品。该款产品对于借款人有着严格的限制，只针对60岁以上、拥有70年以上私有产权住房的新加坡公民或新加坡常住居民，同时借款人还必须是该公司的寿险客户，必须购买抵押保障险和房屋保险。该产品规定，每月贷款额度根据申请人的年龄、房屋价值、贷款期限以及现行利率等因素，最高可申请不超过房屋估价的70%的额度，期限最高20年或屋主年满90岁或屋主死亡中较早者为准。除此之外，该产品没有“无追索权”保证，即如果贷款超过房产价值，借款人或其继承人必须偿还该差额。由于该产品限制条件过多，尤其是新加坡90%以上都是公有住房，该产品在很长时期内都少有进展。尽管2006年职总英康保险公司开始将贷款对象开始扩大到公有住房，但由于私营机构缺乏公信力，民众担心权益无法保障，参与人数仍然没有大的改观，该公司于2008年正式停止发放住房反向抵押贷款。

　　为缓解养老压力，推进“以房养老”等多元化养老方式的发展，2009年新加坡建屋局（HDB，Housing and Development Board）开始推出房屋契约回购计划，以政府名义开展住房反向抵押贷款。该计划规定，62岁以上、拥有三房或更小组屋、家庭收入低于3000新元、房产没有被减值释放且申请时只购买了一套组屋的老年人可以将剩余租期出售给建屋局，申请人可继续居住原有房屋并定期领取一定的养老金补贴。建屋局支付的资金可以分为三部分：一是加入计划后可以一次性领取1万新元的津贴(金晓彤，2014)，一半为现金，另一半用来向中央公积金购买年金；二是每月为申请者支付固定的资金；三是购买长寿保险，当申请者寿命超出预期，可从保险公司继续领取养老金。该计划的房屋契约年限不超过30年，剩余契约由建屋局回购，30年后建屋局拥有该组屋，此时若申请者仍健在，建屋局将继续提供住所。由于政府的参与大大提高了该项计划的公信力，引起了不少老年人的关注。

　　（三）英国“以房养老”探索及发展经验

　　英国最早的“以房养老”模式探索是20世纪60年代的“房产价值释放机制”（ERM, Equity Release Mechanism），其本质是一种住房证券化的方式，具体做法是有需求的老年人将房产抵押向贷款机构以浮动利率的方式进行贷款，并将贷款投资于股票或债券市场，然而到20世纪80年代由于英国经济低迷，金融市场萧条，参与该项业务的老年人不仅没有获得收益，还早收了利率上升造成的损失，最后英国政府以缺乏“无追索权”保护的理由终止该项业务，并对遭受损失的老人进行补偿，但仍存在一系列纠纷，导致 “以房养老”的公信力受到极大影响。

　　21世纪以来，随着人口老龄化的加深以及英国房地产市场的发展，英国政府越来越认识到固化在房产上的资产财富的重要性，于是英国政府开始着力推动‌‌“以房养老”的发展。2001年英国政府正式推出新的房产价值释放计划，地方政府可以根据被抵押房屋价值发放贷款，在老人死亡或住房出售时贷款到期。同时为了防止资金链断裂，英国政府还提供了8500万英镑的资金支持。2004年英国金融服务局（FSA, Financial Service Authority）正式接管住房抵押贷款业务，进一步加强对该项业务的监管。2013年英国金融服务局分为审慎监管局（PRA）和金融行为监管局（FCA）两个机构，对住房反向抵押贷款等业务的微观监管职能由FCA负责。目前英国“以房养老”主要包括两类：第一类是终身抵押贷款（Lifetime Mortgage），该业务的申请人必须年满55周岁（夫妻双方共同申请的必须都满足该条件），申请人可以将房产的全部或者一部分作为抵押，并继续对抵押房屋保留居住权，贷款金额可以选择一次性领取或按月领取，借款人去世或进入长期护理阶段后贷款到期，须将房产变现还本付息。第二类是住房转换计划（Home Reversion Plan），该业务要求申请人年满60周岁，该计划下，老人先将自己房屋的全部或部分产权出售给贷款机构，机构依据申请者年龄、健康情况等进行评估，约定一次性或定期给老人一笔免税养老金，同时提供一份终身租房契约，即老人可终身居住在原有房屋内，不需缴纳租金。这两类产品都提供“无追索权”保证，即如果出售的抵押房产金额不足以还本付息，贷款机构不得向借款人或其继承人追偿，而如果所售抵押房产金额还本付息后仍有盈余，盈余部分应归借款人或其继承人所有。

　　（四）国外“以房养老”发展的启示

　　在人口老龄化产生的一系列养老危机的情况下，不少发达国家逐渐将目光转向固化在房产上的资产财富的重要性，纷纷开展了“以房养老”的探索。不同国家因公众观念、制度发展环境、政府支持力度等方面存在的差异，进行了诸多不同模式“以房养老”的探索，对我国“以房养老”的发展具有很好的借鉴作用。

　　1.公众的支持和认同是“以房养老”业务开展的前提

　　作为‌‌“以房养老”的直接服务对象，公众的支持和认同决定着 “以房养老”业务的成败。公众的支持和认同通常包括两个方面，一是公众对“以房养老”观念或者对住房资产的处置态度，在这方面，崇尚自由和独立自主的欧美国家，老年人对房产有着较大的自主权，而对于传统养儿防老观念的国家，老年人遗产动机比较强，这在很大程度上对 “以房养老”业务的开展产生阻力，如何获得公众对 “以房养老”的观念认同是这一业务开展的前提；二是对‌‌“以房养老”产品的认同，即便老年人拥有了处置“以房养老”的自由并愿意选择 “以房养老”，但由于“以房养老”产品大都是具有复杂的设计，往往让公众产生误解而难以推广，因此通过良好的产品设计和适当的宣传，才能有效促进公众对‌‌“以房养老”业务的支持和认同，如美国在正式推出“以房养老”业务之前，成立了国家房屋价值转换中心（NCHEC），专门负责对“以房养老”的宣传。

　　2.政府的参与和法律保障是规范“以房养老”市场的关键

　　从各国“以房养老”的具体实践和探索的经验来看，政府在“以房养老”产品开发和运转过程中起到了非常重要的作用。这些国家都通过积极倡导甚至参与 “以房养老”产品开发、采取税收优惠等政策支持并重视其监管，在维护 “以房养老”正常运转中发挥了重大作用。美国20世纪60年代刚开始由私人公司推出的 “以房养老”发展极其艰难，知道政府介入推出HECM才真正发展起来，新加坡、英国“以房养老”最初的探索也是如此，都因缺乏政府支持而失败。同时，“以房养老”周期长，且涉及了金融、房地产、养老服务等诸多行业，制度安排复杂，所以老年人非常谨慎，而系统、完备的法律监管和保障是提高公信力的保障，美国在“以房养老”方面取得的巨大成功离不开其完善的法律保障体系。

　　3.成熟的产业形态为“以房养老”产品提供有力支撑

　　“以房养老”业务的开展涉及到金融、房地产和养老服务等诸多行业。一方面， “以房养老”面临着一系列风险，如长寿风险、利率风险等，需要通过发达的金融市场，借助有效的金融工具有效规避和分散风险，还可以通过资产证券化等金融技术手段为“以房养老”市场提供流动性资金等，这在美国三种 “以房养老”模式、新加坡LBS和英国新的房产价值释放计划中都有较为明显的体现。另一方面，“以房养老”严重依赖于发达的房地产产业，如美国在发达的房地产的基础上，还通过完善的房地产二级市场提供担保，给“以房养老”提供了有利条件。此外，“以房养老”离不开多方主体的协同合作，政府的政策支持、金融机构的资金和技术保障、房地产一级市场和二级市场的繁荣以及成熟的养老服务业等都是“以房养老”顺利开展的必备条件。

　　4.多样化的产品设计有利于激发 “以房养老”的潜在需求

　　不同群体的老人在资产和财富状况、风险承受能力、年龄和健康等方面都存在这较大差异，从而对“以房养老”产品的具体需求也就不尽相同，所以各国都根据不同的消费需求，开发出多元化的 “以房养老”产品，如美国针对不同价值的房产开发出了三种分别针对低价值房屋、中等价值房屋和高价值房屋的住房反向抵押贷款。同时，各国针对贷款的发放也都设置了一次性、按月发放等不同方式。此外有无“追索权”也是反向抵押参与者关注的重要问题。因此，进行多样化的“以房养老”产品设计，有利于激发‌‌“以房养老”的潜在需求，拓展市场规模。