中美两国养老市场的差异性，主要有以下五个方面：
　　
　　一、养老住宅（产权销售型）
　　
　　美国销售型养老住宅通常为住宅开发商为主，持有型养老地产以专业养老地产开发和运营商为主。在美国，入住养老住宅和养老社区有年龄限制，一般要求满55或62岁以上。类似太阳城的超大型的活跃长者社区通常80%以上居民必须满足年龄限制。而在中国，很多产权养老住宅社区入住不限年龄，最终成为传统住宅社区，没有真正做到以老年人居住为主的社区氛围。
　　
　　二、融资渠道
　　
　　美国HUD/Fannie Mae/Freddie Mac/FHA为持有型养老项目的贷款力度很大，也有成熟并有较大规模的私募基金投资养老项目。同时美国的上市房地产信托基金（REIT）市场非常发达，医疗大健康地产REIT持有大量的养老资产、医院和医疗办公楼。商业银行也乐于为养老项目提供开发贷款。知名的养老开发商和运营公司融资难度不大。
　　在中国，目前商业银行基本没有为纯持有型养老项目提供贷款，国内也没有专注的、纯粹的私募投资基金转专注于持有型养老项目和支持的投资。大量的低成本的资金，比如保险公司的资金很难投资到真正需要资金的运营公司（OpCo）和项目。国开行的长期贷款的门槛也比较高。轻资产的项目基本上得靠投资方自有股本金投资。
　　
　　三、开发成本
　　
　　在成熟的持有型养老地产市场如美国，开发项目的土地成本通常占总开发成本的10-30%，土地及较合理的总开发成本和开发现金收益率，加上优质的运营能为投资方带来合理和可观的投资回报。因为有跟风险匹配的投资回报，加上持有型养老地产显著的抗经济危机特性，持有型养老地产得到了越来越多的大型机构投资者的青睐，为房地产投资配置重要的部分。而中国一线城市的养老用地楼面价太高，基本不支持养老地产的开发和长期持有和运营，不少项目不得不以可继承可转让的使用权会籍模式销售，才能实现一定的开发利润。
　　
　　四、业务模式、业主和运营商
　　
　　在美国，很多业主仅仅为资产持有方（如：REIT），其委托专业运营管理公司营运。典型的运营商也是开发商和私募结构里的GP，通常以不到20%的股本金撬动开发项目的投资和资产包并购。中国目前这种模式基本上还不存在。在美国，绝大部分的运营商专注于养老，不断精益求精，通过持续创新提升服务品质和盈利能力。在中国，太多的公司养老仅仅是其业务的一个板块，专注性有限。
　　
　　五、市场环境、客户和消费者
　　
　　总体而言，中国政府的养老扶持力度在逐步加大，但还不足以真正推动持有型养老社区的真正发展，法律法规也不健全，有待完善。比如对现有养老设施消防法规的误读限制了不少改造和新建项目。
　　而在中国传统思想中，入住养老机构对老人及其子女来说是没有面子和不孝的体现。客户和消费者都需要更多的引导和教育。而作为老年消费者，中国老人也很少考虑退休财务规划以确保退休生活的品质。入住养老社区与否是退休财务规划重要的一个方面。