以房养老 是目前很多老人采取的一种养老形式，不少老人把自己的房子赠与扶养人，相应的由扶养人负责照顾老人的生活，为老人养老送终。老人这样做，本是希望晚年生活安稳幸福，但有时候却事与愿违。

　　老伴儿去世后，李大爷一直自己生活，现在他年纪大了，儿子主动提出要照顾父亲，李大爷非常高兴，主动把自己唯一的一套房子赠与儿子，并且办理了过户手续，生活了一段时间后，李大爷觉得儿子对自己照顾不周，于是向法院提出申请，希望要回自己的房子，但是法院却没有支持李大爷的诉讼请求。

　　“李大爷和儿子已经办完过户手续了 ，这个赠与已经生效并且履行完毕了，房子的权利已经转移给李大爷的儿子，所以在这种情况下，他再想要回这个房子是很难的。”

　　其实李大爷的经历并非个案，据某法院统计数据显示，2016年一共有七位老人，在房屋已经过户给子女的情况下，因为子女疏于照顾向法院申请要回房子，其中五位老人的诉讼申请，都没有得到法院的支持。

　　而同样是以房养老，如果老人仅仅是留下遗嘱，约定百年之后，房子归子女所有，但是房子没有过户，这时如果老人想要回房子就容易多了。2016年该法院此类案件一共有五起，其中四起胜诉，也就是说有四位老人顺利要回了自己的房子。

　　“以房养老，最好不要在生前将房产赠与并且过户给子女户，可以采取遗嘱继承的形式，等老人百年之后，再将房子归子女所有。”

　　记者在调查走访中发现，一些子女会告诉老人通过遗嘱继承房屋需要花费一大笔费用，而赠与没有任何费用，从而催促老人在生前就把房子给过户了。

　　但记者在税务、房产等部门调查走访后发现：事实并非如此。

　　“我国现在未开征遗产税，如果子女继承父母房产的话，仅需要缴纳房屋价值万分之五的印花税。但是如果父母将房屋赠与子女，需要缴纳房屋价值百分之三的契税，及房屋价值万分之五的印花税，所以赠与房产需要缴纳的税费远远高于继承房产需要缴纳的税费。”

　　房屋是最重要的财产，也是老人能安度晚年生活的重要保证，老人最好把主动权掌握在自己手里。

　　张涛律师告诉我们，“老人可以通过协议的方式做细化约定，其实最主要的就是约定房屋的产权在老人过世之后归扶养人所有，同时列明子女应尽的义务，比如说对老人的生养死葬义务，扶养人照顾老人的饮食起居，衣食住行和精神慰籍，还有老人百年之后的安葬，和其它后续事物的处理。” 

　　在这里还要特别提醒您：以上法律原则同样适用于老人和非法定继承人之间的赠与和遗赠关系。

　　同时，我们还建议老人的其他子女、亲戚朋友定期走访、看望和观察老人的生活状况，查看、监督子女的赡养情况，使老人有一个幸福安稳的晚年生活。

　　老年朋友们想要以房养老，最好不要在生前将房屋赠与子女，最好采用遗嘱继承的方式，同时在协议中明确老人和子女之间的权利义务。