目前，众多房地产开发企业或者其他实体进入养老地产行业，然而养老地产与销售型房地产不同，养老地产投资大，资金回收比较慢，因此，如何降低土地成本是使养老地产能够持续经营的重要因素之一，集体建设用地与国有建设用地相比，其取得成本相对较低，本文就利用集体建设用地开发养老地产的相关法律问题进行探讨。
 
　　1.集体土地流转的立法现状
 
　　随着我国城镇化的不断推进，农村集体建设用地的市场价值也不断显现出来，而农村集体建设用地市场价值的实现需以其流转为途径。因此实践中出现了与对农村集体建设用地的流转进行严格限制的立法现状相悖的局面：农村集体建设用地不断突破法律的限制，以各种形式流转到集体经济组织以外的单位和个人。针对于以上情况，中共十八届三中全明确提出，将建立城乡统一的建设用地市场，放宽集体建设用地使用权流转的限制。另外，此前各地也已就农村集体建设用地流转进行了试点并出台了相关政策，自1999年国土资源部批准安徽芜湖作为全国第一个农村集体建设用地流转试点地以来，广东、重庆、天津、安徽、成都等省市陆续出台了相关政策就农村集体建设用地流转问题进行探索。
 
　　2.集体土地上开发养老地产的政策支持
 
　　为进一步支持养老产业的发展，我国先后就养老地产提供了多项用地政策支持。2013年9月6日，国务院颁布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，规定 “……民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地……”。2014年4月17日，国土资源部办公厅发布了《养老服务设施用地指导意见》该意见第9条规定：“农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。”
　　根据以上规定，在集体土地上开发养老地产，就其开发主体而言，可为政府、集体经济组织或者企业（民间资本）；在性质上，国家不禁止在集体土地上开发营利性的养老地产，但是鼓励开发非营利性的养老地产。另外，可以见得各地今后将出台地方政策进一步支持养老地产的开发建设，如深圳即正在研究制定支持在“集体土地”上开发养老地产的政策。深圳市规划和国土资源委员会于2014年8月4日公布的《深圳市机构养老设施用地供应暂行办法》（征求意见稿）第5条规定：“原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、规划为机构养老设施的合法用地，鼓励原农村集体经济组织继受单位自行举办机构养老设施……”，第6条规定：“尚未完善征（转）地补偿手续且规划为机构养老设施的用地，可以采取招拍挂方式公开出让土地使用权。所得收益的50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位。”

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